Chính phủ vừa trình Quốc hội tờ trình tóm tắt về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo luật quy định Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai. Dự thảo luật gồm 16 chương, 240 điều, trong đó giữ nguyên 48 điều; sửa đổi, bổ sung 156 điều; bổ sung mới 36 điều và bãi bỏ 8 điều. Dự thảo luật nhằm thể chế hóa quan điểm của Nghị quyết số 18 về quyền của chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai theo lãnh thổ quốc gia, phân công hợp lý giữa các cơ quan nhà nước ở Trung ương, đồng thời có sự phân cấp, phân quyền phù hợp, hiệu quả đối với địa phương và tăng cường kiểm tra, giám sát, kiểm soát, xử lý vi phạm; quản lý và sử dụng đất phải bảo đảm lợi ích chung của toàn dân. Nhân dân được tạo điều kiện tiếp cận, sử dụng đất công bằng, công khai, hiệu quả và bền vững... Với mục đích tăng cường công khai, minh bạch, bình đẳng trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiếp cận đất đai. Về cơ bản cho thuê đất trả tiền hằng năm,dự thảo Luật đã quy định 2 trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê gồm: Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; sử dụng đất khu, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Đối với các trường hợp còn lại thì Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Về chủ trương giao đất, cho thuê chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Dự thảo luật cũng quy định các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất chủ yếu phục vụ lợi ích nhà nước và xã hội mà yếu tố giá đất không phải là quyết định. Đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án cần thu giá trị gia tăng cao, quỹ đất đấu giá gồm đất “sạch” và đất “chưa sạch” nhưng đạt được sự đồng thuận của tối thiểu 80% người sử dụng đất. Để vừa lựa chọn được chủ đầu tư sử dụng đất hiệu quả nhất và vừa đảm bảo thu ngân sách dự thảo Luật đã quy định điều kiện để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Về tăng cường phân cấp, phân quyền, theo tờ trình, dự thảo Luật quy định phân cấp cho HĐND cấp tỉnh quyết định chủ trương chuyển mục đích đối với các dự án có sử dụng vào đất trồng lúa, đất có rừng phòng hộ, rừng đặc dụng theo tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định. Tờ trình của Chính phủ cho biết, tiếp tục thực hiện công khai minh bạch trong thu hồi đất; giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Cụ thể các trường hợp thu hồi đất theo tính chất phục vụ phát triển KTXH vì lợi ích quốc gia, công cộng và bổ sung trường hợp thu hồi đất đối với các dự án mà được trên 80% người có đất thu hồi đồng ý. Hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính, giá đất, tăng cường các công cụ kinh tế trong quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN. Dự thảo luật quy định Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1 tháng 1 của năm phù hợp với cơ chế thị trường và được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí.... Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá. Theo tờ trình, hoàn thiện các quy định để thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất; phát huy nguồn lực đất đai. Dự thảo luật được bổ sung 1 chương về phát triển quỹ đất với các cơ chế công khai, minh bạch, hiệu quả để tạo quỹ đất để Nhà nước chủ động điều tiết thị trường thông qua cung-cầu; đáp ứng cho nhu cầu phát triển, đấu giá quyền sử dụng đất phát huy nguồn lực đất đai. Kiểm soát tình trạng đầu cơ đất đai thông qua công cụ tài chính thuế tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất để đảm bảo quỹ đất được sử dụng hiệu quả. Bổ sung quy định quyền của người sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được thế chấp, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất, cho thuê lại quyền thuê đất để thúc đẩy thương mại hóa quyền sử dụng đất. Ngoài ra Chính phủ cũng khẳng định, đổi mới công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai; siết chặt kỷ luật, kỷ cương, phòng, chống tham nhũng, tiêu cực. Kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi sẽ gỡ ‘nghẽn’ tái định cư Thị trường bất động sản giảm tốc Mới chỉ cuối năm 2021, thị trường bất động sản ở các địa phương vẫn liên tục lên cơn sốt đất như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, vùng ven Hà Nội…Thậm chí nhà đầu tư trao tay nhau chỉ trong thời gian ngắn cũng lãi vài trăm triệu đồng. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, không còn diễn ra những cảnh nhà đầu tư xếp ô tô hàng dài để xem, mua đất nữa, thay vào đó là không khí trầm lắng bao trùm thị trường. Mặc dù bây giờ vẫn chưa xảy ra tình trạng bán tháo, nhưng hiện tượng lệch pha cung - cầu đã có, người mua ít nhưng người bán nhiều. Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Việt Nam cho hay, tính thanh khoản trên thị trường thứ cấp bất động sản giảm rõ từ năm 2020, và đang bao trùm rộng hơn từ đầu 2022. Tuy nhiên, thị trường vẫn có giao dịch chứ không hoàn toàn đóng băng. Theo ông Hoàng, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu "xì hơi" rõ nét. Trước khi nói đến câu chuyện, liệu thị trường đang chậm lại để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới (bao gồm cả sốt đất trở lại) thì phải nhìn vào thực tế thị trường. Cụ thể, hiện nay dù thanh khoản chậm, nhưng giá bất động sản vẫn tăng cao so với thu nhập của người dân. Bên cạnh đó, nguồn cung mới trong thời gian qua dù có thời điểm được cải thiện nhưng cơ bản vẫn rất thấp, thấp hơn nhiều so với 2019 trở về trước. Chưa kể, sức mua suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả thị trường sơ cấp. Theo ông Hoàng, năm 2020 – 2021, sức mua chỉ trên thị trường sơ cấp được cho là với những người có tiền và người đầu tư FOMO. Khi thị trường thứ cấp đình trệ thì sẽ tác động đến thị trường sơ cấp (bán được thì mới mua đầu tư mới).  Cùng với đó, lạm phát nhiều người tưởng rằng sẽ đổ tiền mua bất động sản để bảo toàn giá trị tài sản/đồng tiền nhưng thực tế là cũng nhiều người do dự thận trọng khi mà giá bất động sản vẫn rất cao, họ chuyển hướng dòng tiền sang tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ, Kiểm soát tín dụng bất động sản theo ông Hoàng đừng đổ lỗi rằng chính sách này là nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản trầm lắng bởi vì chính sách này đã có từ lâu. Chính sách này chỉ là 1 phần tác động làm cho người mua bất động sản không còn dễ dàng vay nữa. Vì thế, theo ông Hoàng, với tình hình bất động sản hiện nay và dự báo từ giờ đến cuối năm 2022 vẫn còn nhiều thách thức. Với bối cảnh thị trường hiện nay, kịch bản nhiều khả năng nhất là mức giá bất động sản giữ nguyên như hiện nay và các CĐT gia tăng các chính sách bán hàng để hỗ trợ cũng như hấp dẫn khách mua. Thậm chí, khả năng giảm giá sơ cấp là có thể nếu như nhà đầu tư bị áp lực dòng vốn. Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, giá bất động sản có thể sẽ giảm trong thời gian tới. Những nhà đầu tư đã ôm hàng ở đỉnh gặp áp lực tài chính sẽ có xu hướng giảm giá hoặc bán cắt lỗ. Giá bất động sản sẽ có xu hướng đi xuống, tuy nhiên biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung đang hạn chế. Ông Toản cho biết thêm, nhiều người hiện nay đang có xu hướng giữ tiền mặt để chờ đợi một chu kỳ mới. Còn những nhà đầu tư lướt sóng hiện nay cũng gặp khó vì không có thanh khoản. Thị trường bất động sản trong hai tháng vừa qua lộ rõ sự hạ nhiệt và càng ngày sẽ càng rõ ràng hơn. Tuy nhiên, thị trường sẽ không đến mức tồi tệ là đóng băng. Bất động sản sôi động trở lại TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế dự báo, trong 6 tháng cuối năm, thanh khoản giảm toàn thị trường, đặc biệt giảm mạnh ở khu vực bất động sản chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh và các bất động sản giá trị lớn. Chuyên gia nhấn mạnh, việc giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý I nhưng đến bây giờ mới thực sự bắt đầu. Cũng theo chuyên gia, bất động sản tại nhiều khu vực sẽ có khả năng giảm giá. Đó là các khu vực từng sốt đất, thu hút nhiều nhà đầu tư nhưng đến hiện nay việc đầu tư hạ tầng và khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng. Bên cạnh đó, đất nền nhiều khu vực ven TP. HCM cũng sẽ giảm giá. "Sang đến năm 2023, thị trường bất động sản sẽ phục hồi cục bộ, xuất hiện đầu tư lướt sóng ở một số khu vực, các nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân", ông Hiển dự báo. Chuyên gia Đinh Thế Hiển cho biết, sẽ có nhiều điểm sáng giúp phục hồi thị trường 2023. Trong đó, kinh tế Việt Nam tiếp tục phát triển dù kinh tế thể giới còn nhiều bất ổn. Hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh, tạo động lực một số thị trường bất động sản. Đầu tư FDI tiếp tục tăng tạo động lực cho bất động sản công nghiệp và khu dân cư. Các chính sách mới ra đời giúp chuẩn hóa và minh bạch thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, tiến trình đô thị hóa vẫn phát triển tăng nhu cầu nhà ở đô thị. Về xu thế đầu tư giai đoạn cuối năm 2022 - 2023, vị chuyên gia cho rằng du lịch có những tín hiệu tích cực nhưng chưa được nhà đầu tư quan tâm mạnh mẽ. Bất động sản phân lô tại các khu vực xa, khu vực nông nghiệp sẽ giảm thanh khoản mạnh và xuất hiện bán cắt lỗ từ 10 - 30%. Phong trào đầu tư farmstay sẽ suy thoái. Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, thời gian qua, thị trường bất động sản cực sôi động do dòng tiền lớn đổ vào thị trường. Tuy nhiên, từ đầu năm tới nay, từ các động thái từ vĩ mô, dòng tiền có tâm lý dè chừng. “Hiện nay, thị trường bất động sản đã rất tốt hơn giai đoạn đóng băng trước kia, nhưng các yếu tố vĩ mô cũng đang tác động không nhỏ. Do đó, dòng tiền vào bất động sản đang cẩn trọng hơn giai đoạn trước. Theo đó, tình trạng lệch pha cung - cầu càng lớn, người bán nhiều nhưng người mua ít. Dòng vốn cực kỳ quan trọng đối với bất động sản, thị trường có sôi động hay không phải phụ thuộc vào điều này. Do đó, thị trường giai đoạn này có thể đi ngang hoặc điều chỉnh phải tùy vào diễn biến tiếp theo. Nhưng sẽ lập tức sôi động mạnh khi dòng tiền được nới và quay trở lại, tức tình hình lạm phát được kiểm soát, lãi suất ngân hàng giữ mức ổn định và việc giải ngân dễ dàng hơn”, ông Điệp nhận định. |
