Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể và quy định về hạn mức giao đất ở, công nhận đất ở của các tỉnh, thành mà diện tích đất ở ghi trong Giấy chứng nhận là khác nhau, cụ thể như sau: Theo Điều 11 Luật Đất đai 2013, Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), loại đất được xác định theo một trong những căn cứ sau: (1) Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất Căn cứ khoản 2 Điều 11 Luật Đất đai 2013, nếu trên giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất ghi là đất ở thì thửa đất đó được công nhận là đất ở khi cấp Giấy chứng nhận. (2) Đối với đất được Nhà nước giao. Diện tích đất ở trong trường hợp này được ghi rõ trong quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. (3) Đối với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất. Đây là trường hợp phức tạp nhất khi xác định diện tích đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp 1: Đối với đất đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đất đang sử dụng (nếu có nhà ở thì được công nhận là đất ở theo quy định). Trường hợp 2: Nếu đất đang sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất. (4) Thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không thuộc trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất). Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì xác định mục đích sử dụng đất nói chung và diện tích đất ở nói riêng được quy định rõ tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau: “3. Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này được thực hiện như sau:
Theo đó sẽ được chia thành 02 trường hợp: Trường hợp 1: Nếu xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó (xác định được phần đất ở thì diện tích sẽ theo phần đất đó). Trường hợp 2: Nếu không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong Bảng giá đất (thông thường nếu trong thửa đất này có đất ở thì mục đích chính sẽ được xác định là đất ở vì có mức giá cao nhất). Ngoài ra, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành còn quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương mình. Theo đó, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở giữa các tỉnh, thành là khác nhau (cùng tỉnh, thành nhưng mỗi khu vực cũng có sự khác nhau). Tóm lại, diện tích đất ở khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng là bao nhiêu sẽ tùy từng vào từng trường hợp như phân tích ở trên. Căn cứ theo quy định tại Khoản Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau: “Điều 19. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Người sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã thì không được công nhận quyền sử dụng đất và không được cấp sổ đỏ cho thửa đất đang sử dụng. Trong trường hợp của bạn: đất gia đình bạn đang sử dụng là đất thuộc quỹ đất công ích của xã nên gia đình bạn không được cấp sổ đỏ cho diện tích đất đó. Tuy nhiên căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 132 Luật đất đai năm 2013: “Điều 132. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đấtTheo Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau: “Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.3. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này;b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều này.Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.”Như vậy, căn cứ theo Điểm c Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thì cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Và việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải do chính người có quyền sử dụng hợp pháp miếng đất đó theo quy định của pháp luật thực hiện hoặc do chính người có quyền sử dụng hợp pháp đó ủy quyền cho người thứ ba thực hiện giao dịch. |
