“1. Các giao dịch về nhà ở phải được lập thành văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở, Bộ Luật dân sự, Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, tuân thủ các hợp đồng mẫu và nội dung của hợp đồng về nhà ở quy định tại các phụ lục ban hành kèm theo Thông tư này. Đối với hợp đồng mua bán nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì các bên phải lập thành bốn bản, một bản người mua lưu giữ, ba bản còn lại để chủ đầu tư làm thủ tục nộp thuế, lệ phí trước bạ, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) cho người mua và để lưu giữ; hợp đồng mua bán nhà ở này có giá trị pháp lý để xác định các quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở trong suốt quá trình quản lý, sử dụng nhà ở đã mua, kể cả trường hợp bên mua nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận". 2. Sửa đổi, bổ sung khoản 2 như sau: "2. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này, các bên còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ; khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành, bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, mặt bằng tầng có căn hộ và mặt bằng nhà chung cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt. Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy như ví dụ theo hình vẽ dưới đây và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ". Quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại Ban hành kèm theo Thông tư này bản hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ thay thế mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại quy định tại Phụ lục số 16 ban hành kèm theo Thông tư 16/2010/TT-BXD. Kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành, các trường hợp mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu ban hành kèm theo Thông tư này thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận. Chủ đầu tư có trách nhiệm đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu quy định tại Thông tư này với cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 08 tháng 4 năm 2014. Trường hợp các bên đã ký hợp đồng mua bán căn hộ trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành thì việc xác định diện tích căn hộ để tính tiền mua bán được thực hiện theo thoả thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ mà các bên đã ký kết. Ngày 15/5/2018, Chính phủ ban hành Nghị định số 68/2018/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước. Nghị định này bao gồm 6 chương, 37 điều quy định chi tiết một số điều của Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước về thiệt hại được bồi thường, thủ tục giải quyết yêu cầu bồi thường, trách nhiệm hoàn trả của người thi hành công vụ gây thiệt hại và một số biện pháp tổ chức thi hành Luật. Các đối tượng áp dụng của Nghị định là: Cơ quan giải quyết bồi thường, cơ quan quản lý nhà nước về công tác bồi thường nhà nước, người bị thiệt hại, người yêu cầu bồi thường, người giải quyết bồi thường, người thi hành công vụ gây thiệt hại và cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến công tác bồi thường nhà nước. Trong đó, thủ tục giải quyết yêu cầu bồi thường được quy định chi tiết như sau: - Thụ lý hồ sơ yêu cầu bồi thường tại cơ quan trực tiếp quản lý người thi hành công vụ gây thiệt hại - Cách thức xác minh thiệt hại - Tài liệu, chứng cứ làm căn cứ xác minh thiệt hại - Yêu cầu người yêu cầu bồi thường, cá nhân, tổ chức có liên quan cung cấp tài liệu, chứng cứ - Định giá tài sản, giám định thiệt hại - Lấy ý kiến của cá nhân, tổ chức có liên quan về thiệt hại, mức bồi thường - Tham gia xác minh thiệt hại - Báo cáo xác minh thiệt hại - Thương lượng việc bồi thường - Chủ động phục hồi danh dự - Thành phần và thủ tục trực tiếp xin lỗi và cải chính công khai - Nội dung văn bản xin lỗi và cải chính công khai - Đăng báo xin lỗi và cải chính công khai Đối với việc xác minh thiệt hại quy định tại Điều 45 của Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước, Nghị định số 68/2018/NĐ-CP quy định chi tiết một số cách thức sau đây: - Xác định các thiệt hại được Nhà nước bồi thường trong văn bản yêu cầu bồi thường; - Yêu cầu người yêu cầu bồi thường, cá nhân, tổ chức có liên quan cung cấp tài liệu, chứng cứ liên quan đến việc giải quyết yêu cầu bồi thường theo quy định tại Điều 16 Nghị định này; - Tổ chức trao đổi ý kiến trực tiếp giữa người yêu cầu bồi thường với cá nhân, tổ chức có liên quan. Việc tổ chức trao đổi ý kiến phải được lập thành biên bản, có chữ ký hoặc điểm chỉ của cá nhân, tổ chức tham gia; - Đề nghị giám định các tài liệu, chứng cứ mà người yêu cầu bồi thường đưa ra trong hồ sơ trong trường hợp có căn cứ cho rằng các tài liệu, chứng cứ đó là giả mạo hoặc trong trường hợp cần thiết khác; - Xem xét, đánh giá hiện trạng tài sản tại nơi có tài sản bị thiệt hại; - Lấy ý kiến bằng văn bản của cá nhân, tổ chức có liên quan về thiệt hại và mức bồi thường mà người yêu cầu bồi thường yêu cầu trong hồ sơ theo quy định tại Điều 18 Nghị định này; - Định giá tài sản, giám định thiệt hại theo quy định tại Điều 17 Nghị định này; - Trường hợp một trong các thiệt hại mà người yêu cầu bồi thường đã cung cấp tài liệu, chứng cứ đầy đủ theo quy định tại Điều 15 Nghị định này và đúng quy định của pháp luật thì người giải quyết bồi thường tiến hành xác minh tại chỗ đối với thiệt hại đó. Trường hợp các bên thỏa thuận kéo dài thời hạn xác minh thiệt hại thì việc thỏa thuận phải được lập thành biên bản và có chữ ký của người giải quyết bồi thường, chữ ký hoặc điểm chỉ của người yêu cầu bồi thường vào từng trang của biên bản. Biên bản phải có các nội dung chính sau đây: Ngày, tháng, năm lập biên bản;lý do kéo dài thời hạn xác minh thiệt hại; thời hạn xác minh thiệt hại được kéo dài. Nghị định số 68/2018/NĐ-CP cũng quy định chi tiết việc xác định cơ quan giải quyết bồi thường quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 40 của Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước như sau: - Bộ Tư pháp là cơ quan đầu mối giúp Chính phủ xác định cơ quan giải quyết bồi thường đối với các trường hợp sau đây: Không có sự thống nhất về cơ quan giải quyết bồi thường trong trường hợp có nhiều người thi hành công vụ thuộc nhiều cơ quan trung ương cùng gây thiệt hại hoặc trường hợp có nhiều người thi hành công vụ thuộc cơ quan trung ương và cơ quan địa phương cùng gây thiệt hại hoặc trường hợp có nhiều người thi hành công vụ thuộc nhiều cơ quan địa phương cùng gây thiệt hại mà các cơ quan địa phương đó thuộc các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác nhau; cơ quan nhà nước ở trung ương bị giải thể theo quyết định của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. - Sở Tư pháp giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định cơ quan giải quyết bồi thường đối với các trường hợp sau đây: Không có sự thống nhất về cơ quan giải quyết bồi thường trong trường hợp có nhiều người thi hành công vụ thuộc nhiều cơ quan trong phạm vi quản lý của địa phương mình cùng gây thiệt hại; cơ quan nhà nước ở địa phương bị giải thể theo quyết định của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. - Việc xác định cơ quan giải quyết bồi thường được thực hiện như sau: Cơ quan quản lý nhà nước về công tác bồi thường nhà nước tổ chức họp với các cơ quan có liên quan để xác định cơ quan giải quyết bồi thường; trường hợp các cơ quan thống nhất được cơ quan giải quyết bồi thường thì cơ quan quản lý nhà nước về công tác bồi thường nhà nước ban hành văn bản xác định cơ quan giải quyết bồi thường; trường hợp các cơ quan không thống nhất được cơ quan giải quyết bồi thường thì cơ quan quản lý nhà nước về công tác bồi thường nhà nước quyết định một trong số các cơ quan có liên quan là cơ quan giải quyết bồi thường và ban hành văn bản xác định cơ quan giải quyết bồi thường. Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2018, thay thế cho Nghị định số 16/2010/NĐ-CP ngày 03/3/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước. |
